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买房前,如何读懂地契里的重点?

2019-07-25来源:yiju.com

讲到Title,相信大家都不会陌生,这是我们买房和卖房都要有的重要文件。其实Title的全名叫做“Certificate of title”,也就是我们通常讲的地契。它记录土地拥有权,使用权及限制权等的法律问题。

 

从2002年起,新西兰土地局(Land Information of New Zealand)就开始报备电子版的地契记录了。在土地局的网站上,您可以轻松订阅三种类型的地契资料,分别为:现有地契,历史地契及全面资料查询。

 

现有地契(Current Record of Title):显示当前屋主名字,土地编号,注册权限,及贷款信息等。历史地契(Historic Record of Title):显示自地契被注册后的所有信息。这里包括地契土地图及任何纸质扫描文件。

 

 

全面资料查询(Guaranteed Search):不仅显示所有现有地契信息,还包括其他一些曾经递交到土地局但未曾注册入地契里的历史文件。

 

地契的产权类型

 

那么,如何能够准确解读地契里的信息呢?首先,我们有必要对新西兰的主要几种产权类型有所了解。一般来说,地契会根据以下几类不同的产权类型提供不同的具体信息:

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FREEHOLD:

常见的产权之一,也是目前理论上最优的产权。拥有这样的产权,也就意味着你可以独立而且无期限的一直拥有所有购买的土地。并且,需要知道的是,在这种完全自主的土地上做任何合法的事情,都不需要和邻居商量。这就是我们华人经常讲的“全幅地”。

 

 

 

LEASEHOLD:

这也是针对上面freehold而言的一个反义词。和国内买房类似,地不属于你,是跟地主租借的。既然是租借,你就需要缴纳土地的租金,并且在卖房的时候,需要把租约一并转让。像我们Auckland downtown很多看起来不错但价格相对非常便宜的公寓,通常基本上都是Leasehold的产权。在这里需要注意一下的是,此类产权随着租约期限不断缩短,物业本身的价格也在不断的降低。

 

CROSS-LEASE:

这又是一种常见的产权。常见于同一块土地上的两间或是多间房屋。其意义为所有业主共同拥有这整块土地, 也就是我们俗称的“半幅地”。虽然有些房子间有围墙或者篱笆隔开,但是法律意义上你们依旧共享。简单可以理解为,你的地一半借给邻居盖了房子,邻居也借你一半地盖了房子。房子是你自己的,土地是你和邻居的。所以,你只要在自己院里做任何结构的改动,都必须获得你邻居的批准。当然,此类房产是可以通过资源许可申请,把它转换成freehold的产权形式的。

 

UNIT TITLE:

通常此类产权会出现在公寓或者联排别墅中。业主有自己独立的单位,但是公共部分是共享且由物业来管理。

 

地契的结构

 

理解了几类主要的产权形式,那么就比较容易理解具体的地契内容。通常地契一般分为三个框架结构:

1.土地索引类:记录索引,土地行政区域,以及产生地契的时间。

 

2.业主及土地信息类:记录业主名字或者购买物业公司名称,土地面积,土地编号及产权类型等。

 

3.注册权限信息类:记录各种土地使用权限信息。例如, 地役权(easement),限制条件(consent notice),以及贷款信息等。

 

地契中的重点

 

究竟我们该如何有重点的去读懂地契,这里需要给大家具体讲讲Interests of title的部分。

 

通常来说,每一个Title下面都会有一栏Interests。如果这一栏是空白,那么恭喜你。说明这块地很干净,没有任何的限制条款。但是一般来说很多的Title下面有各式各样的interests。 比较常见的分为以下几种:

 

Consent Notice: 一般是由Council在资源许可申请中强制要求放入的限制条款。

 

Land Covenant: 一般是由开发商或者私人协议后放入的限制条款。

 

Encumbrance: 债权。意思是指一个非地主的人, 在一块土地上拥有的法定权利。其内容例如包括,地役权,房贷,契约或者相关债务。债权有可能会阻碍土地开发从而导致土地贬值。

 

Easement:地役权。意思是给予邻居穿越或者征用某人土地的权利。常见例如雨水污水管道或者电话线的穿越,以及车道的借用(right of way)。

 

Building Line Restriction:限制房屋到路面边界的距离,通常是出于对日后市政拓宽马路来考虑。

 

Mortgage:贷款信息

 

在这里我有必要提醒大家需要格外注意以上提到的“ land covenant”或者“ encumbrance”的内容。因为此类限制一般都是属于私人制定的条款,通常不会与Council规划法则相冲突。

 

所以Council一般不会管。因此,也许你可以顺利拿到政府的资源许可批文,但是如果你不符合私人条款,日后再建造过程中会非常容易引起民事纠纷( civil matters),所以请大家在买房前仔细阅读,谨慎考虑。

 

 

作者介绍

Wayne Wang

奥克兰大学城市规划专业学士, 新西兰规划协会(NZPI)会员, 新西兰规划协会奥克兰-北岛Branch委员会委员,GUC规划咨询公司创始人及总监。

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