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一位分析师的楼市观察:没必要完全悲观 新西兰走势比澳大利亚更好

2019-07-25来源:yiju.com

CoreLogic研究分析师Kelvin Davidson和他的团队最近几周走访了新西兰各地,向银行和政府部门报告最新的房地产市场。

                                            

在这些受众身上,他们并没有觉察到完全的悲观情绪。银行和政府等机构只是坦然地接受新西兰房屋销售量和房价走低的情况,并对未来一两年持有持有谨慎情绪。

 

Kelvin指出,历史上大型的经济危机(如2008年金融危机)导致新西兰房价下降的幅度不超过4%。所以,当下对未来持有完全悲观的看法是尤其不合理的。

 

没必要完全悲伤,投资者份额仍可观

 

此外,据Kelvin观察,还没有迹象表明,因为“明线测试”的调整和负扣税即将被取消,投资者的情绪严重恶化。据CoreLogic数据,过去几个季度中,各类型买家中,多次购买房屋的买家份额虽然比第三轮LVR限贷令(2016年末)出台前时更低,但仍占据了可观的比例(37%)。

 

海外买家遭限购影响不大,密切关注房贷和移民走向

 

CoreLogic研究团队并没有实地调研皇后镇等海外买家扎堆的城市。但是,统计局的数据说明了海外买家在整个新西兰市场中的比重很小。Kelvin认为,许多人似乎并没有因海外买家的影响而引发担忧。

 

从CoreLogic的角度看,未来几个月需密切关注其他两个因素。

 

首先是,房贷利率的预期走向是尤其重要。没有迹象表明,房贷利率会随时急剧上升,但是仍需要密切关注。

 

最近,各大银行抢夺贷款客户,竞争激烈,是利率轻微下调的主要动力。ASB在7月的房贷利率报告中指出,到2019年,浮动利率和短期固定利率预计将保持在现有水平。至于长期贷款利率,考虑到OCR的逐渐上调和全球长期利率的上浮,ASB认为长期贷款利于会上浮。

 

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此外,CoreLogic研究团队注意到,澳大利亚和新西兰的净移民平衡情况在过去几个月开始倾向澳大利亚。一些评论预计,未来一年澳大利亚的经济增速预计又超过新西兰。人口流出的数据可能会继续累计。过去几年,人口是新西兰房价重要的驱动力和关键因素之一。前述的现象可能会削弱此动力。

 

 

 

总而言之,CoreLogic迄今还是没有改变预测。他们认为,今年和明年,新西兰房屋销售量为稳定在8万套。这也说明,房价均值也会呈现广泛的稳定性。比起澳大利亚目前出现的房价下降,这是相对好的预期了。

 

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