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Fletcher的“住宅建设报告”你读懂了吗?这个风口,谁能赶上?

2019-07-25来源:yiju.com

最近房产建筑领域有两条新闻比较抓眼球

 

1,Fletcher委托Deloitte做的调查说:过去10年,对于大多数房屋建筑类型而言,新西兰的建筑材料成本比澳大利亚便宜,新西兰的建筑工人薪酬也不是房价贵的主因。

 

报告指出,目前新西兰住房成本中最重要的三项分别是土地和基础设施占比35%;建筑材料占比24%;商品及服务税,政府税费占比则为21%。排在第四的则是低于澳大利亚的人工成本。

 

这个结论,让很多人大跌眼镜!

 

2,某建材商去年在新西兰销售了50多套可移动的预制板房(flat-packhomes),其中60㎡的两居室售价仅为6.9万纽币。预制房有空调,有卫浴,从开造到拎包入住,全程只需要10周左右。

 

 

但有建筑业人士指出,这个只是“建筑”的价格,如果算上通水、通电和Council审批的价格,每平米也在2000纽币左右,和正常建房没区别,甚至比华人建商成本还贵。

 

笔者的朋友在墨尔本的房子刚刚建成,建筑成本就是每平米1000澳币出头。那Deloitte的结论是怎么出来的?

 

预制房作为一个新生事物,大家对他寄予厚望,指望他增大供给,拉低房价。但这个工业化产品,和人工建房相比到底有没有优势呢?

 

为了搞清这两个问题,我们采访了新西兰华人建筑业协会的秘书长黄海鑫(Dylan Huang)。

 

黄海鑫

 

新西兰建筑成本远高于澳洲

 

黄海鑫指出,新西兰建筑成本远高于澳洲,这个毫无疑问。不过建筑成本并不是简单的建材成本+工人薪水。

 

先说建材,如果是新西兰本地某些企业生产的基础建材,如水泥、内墙石膏板和木材,这些可能比澳洲便宜。但是用于外墙建筑的砖和石膏板,基本依赖进口,价格要比澳洲贵至少20%左右。

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“越是小众的建材,越是依赖进口,价格越比海外贵。因为新西兰有自己独特的建筑标准,而市场体量又很小,海外建商单独为新西兰生产建材,无法利用规模效益降低成本。除此以外,建材领域还存在垄断问题,都导致了建材成本居高不下。”

 

 

至于新西兰的建筑工人,他的时薪的确不见得多贵。但这里有一个productivity的问题。新西兰的建筑领域的生产力比较低,住宅建设从设计、到施工、再到Council验收,期间有多个环节,很难顺利地做到环环相扣。

 

“地基打好了,Council不能第一时间验收的话,木工就没法做主体。主体好了,如果砌墙工人的时间对不上,下一步工程也没法推进。工期一拖,成本就上去了。”

 

澳洲的建材价格、模块化程度和建房效率,和新西兰相比优势明显。总体来看,新西兰的建筑成本远比澳洲高!

 

土地、基础设施、赞助费、税费,这些都是建筑从业人员很难改变的。

 

预制房是金矿还是鸡肋

 

谈到预制房 (prefab),黄海鑫说这绝对是一个非常有潜力的市场,在破解新西兰住宅危机和酒店紧缺上大有可为。“不过,预制房要想真正发挥潜力,要有几个先决条件。”

 

预制房是一个工业产品,必须大规模工业化生产才能发挥成本优势。如果为一个客户,生产一个特定的单体住宅(single house),那它的成本和传统的建筑相比确实没有多大优势,只不过因为在工厂生产,不受天气因素影响。

 

近几年新西兰尤其是奥克兰,正在兴起高密度住宅之风。预制房天然适合大规模建设的高密度住宅。“批量生产、批量组装,无论是时间成本,还是人工成本,都能大大降低。”

 

奥克兰Hobsonville的高密度住宅

 

但是黄海鑫指出,新西兰的预制住宅市场,还有几个短板:

 

1,产能和价格。新西兰自己的工厂生产能力有限,数量上不去,价格也下不来。

2,产业链不完整,特别是物流成本。举个例子,预制房在现场安装的时候,需要用起重机吊装。因为新西兰起重机数量不够,不但租用价格贵,还要排队。时间和经济成本都给提高了。

 

几十年一遇的机会

 

奥克兰的住宅危机和酒店短缺,既有土地价格问题,也有建材价格问题,还有劳动力不足和效率低下导致的成本问题。在高密度住宅风起奥克兰的大背景下,预制住宅无疑是对症良药。

 

至于如何克服新西兰市场的短板,洋人建商和华人建商都在想办法。

 

可以给大家透露一个好消息,新西兰的华人建商,依托“中国制造”的优势,已经找到了破局办法。

 

 

在8月16日- 8月18日召开的2019年新西兰国际建筑业博览会&峰会上,“OFF SITE, OFF SHORE”(装配式和离岸预制)将成为今年的主题。

 

预制房如何破局,如何分享高密度住宅建设这几十年一遇的良机,请您莅临新西兰国际建筑业博览会&峰会。

 

时间:8月16日- 8月18日

地点:新西兰奥克兰市沃达丰活动中心。

 

更多资讯,请联系>>>>>>>

 

活动联系人:Pauline Gao 021 363 389

 

联系邮件:pauline@multimarketing.co.nz

 

活动网站: www.nzibes.com

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