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海外投资者主导办公投资市场,办公及工业物业租金看涨

2019-07-25来源:yiju.com

海外投资在办公房产方面相对活跃

 

有数据表明,在办公房产这块区域的海外投资交易量整体提升。

 

在2017年和2018年,Auckland超过5000万美元的高端写字楼受到了大量的关注,其中85%的交易由海外投资者主导,国际吸引力是主要原因。

 

数据来源:Colliers International Research

 

2015和2016年, 受美国大选以及英国脱欧公投等全球因素的影响,联合投资活动发生巨大变化。亚太房产领域相对来说未受影响,这也给海外投资者在新西兰市场找寻机会奠定了基础。

 

此后,新西兰的办公物业得到来自Blackstone, Roxy-Pacific, KKR, Investec的投资。Blackstone用6.35亿纽币收购了VXV3的商业期权地产,收益率为6.6%。

 

这一投资为新西兰的海外投资开启了全球通道,让更多海外投资者,诸如Invesco和PAG Asia大举进入。

 

从2014年之后的5年,新西兰商业地产投资超过几十亿美元,这给房地产开发企业带来了新的发展机遇。我们尤其期待如此强劲的发展势头给诸如Auckland这样的城市带来持续的、更具吸引力的投资机会。

 

同时我们也看到在其他地区,这样的发展势头也愈来越强。

 

 

办公-可获批占地面积下降

 

截止2019年3月,全新西兰办公相关的获批建筑占地面积约178,000平米,远低于新西兰的历史平均水平223,000平米。

 

由于可获批的办公物业面积的下降,因此整个办公物业的开发空间将会有下滑趋势。

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Auckland和Wellington的可开发空间仍处于历史低位,预计未来的供应量会缓慢增加,对办公物业的租赁市场将会有一定的提升。

 

 

 

 

 

  

办公建筑许可占地面积

 

数据来源:Colliers International Research

 

零售业-消费者信心稳定

 

新西兰零售业监控的3月份的季度调查显示,受访者认为未来面临挑战, 55%的零售业主称他们没有达到销售目标,这个比例比前一季度增加了11个百分点。更为严重的是, 36%的零售业主预计在下一个季度无法达到目标。

 

但是,最新的ANZ-Roy Morgan调查显示消费者信心稳定,接近历史平均水平,在4月微增了一个百分点,信心指数达到123。

 

与此相应的是,认为现在是购买大产权的好时机的受访者增加了八个百分点(达到46%)。Canterbury的消费者信心上面增加了5个百分点。南岛超过其他的,增加了10个百分点,信心指数达到125。

 

工业-供需不平衡导致租金看涨

 

由于现有的供需矛盾,在接下来的三到五年,所有Auckland区域工业物业租金都极可能上涨。而且,Auckland和Manukau市已有的工业区域的租金涨幅会比其它区域更高。

 

历史分析显示,在过去五年中,Auckland和Manukau地区的租金增长高于其他区域,通常在25%或以上。尽管如此,我们预估Auckland和Manukau地区的工业物业仍将极为抢手。

 

鉴于Auckland日益严重的交通拥堵状况完全没有缓解的迹象,而长途交通会导致时间延误进而提高送货成本,这种情况造成的困扰,让租客情愿接受更高的租金。

 

综合工业净面租金(五年变化百分比)

 

数据来源:Colliers International Research

 

代表性区域商业物业近十二个月租金变化表(截止2019年3月)

 

 

代表性区域商业物业空置率

 

 

以上数据及分析来源:Colliers International 

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