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APG:无论工党是否连任,这两点决定未来两年新西兰房价上涨与否!

2019-07-25来源:yiju.com

2019年已快步入年中,奥克兰房产市场走势依然未定。

 

第一,奥克兰房价延续了去年微跌的态势,依然见不到上升的势头。

 

第二,一些人强调新西兰和澳洲房价存在历史相关性。然而悉尼等澳洲大城市的房价虽然大跌,但奥克兰只是微跌,且新西兰其他大城市房价依然在涨。

 

第三,央行和商业银行降息,房贷利率创下新低,构成利好。Kiwibuild政策基本宣告失败,住宅供应不足的问题短期无解,对房价构成支撑。

 

第四,澳洲工党意外败北,澳洲政府又推出了中低收入首次置业者买房仅需5%的利好政策。

 

各种利空利好交叉叠加,奥克兰房价究竟会怎么走?

 

今天我们采访了新加坡安昇国际投资管理有限公司CEO;新西兰安昇发展地产开发有限公司(APG)董事 Frank Chen。

 

Frank Chen

 

逸居: 澳洲政府针对中低收入的首次置业者,推出了5%首付的优惠措施。而且被认为利空房市的澳洲工党意外败选。这两个因素预计会提振澳洲房市,那么这个利好是否会传导到新西兰房产市场?

 

Frank Chen:  澳洲房价最近两年在下跌,原因之一是澳洲兴建了大量公寓,市场已经供过于求。再加上银行收紧贷款,中国收紧外汇管制(中国买家一度占据澳洲房产市场1/3的份额),所以澳洲房价出现下跌。

 

而奥克房产市场虽然也出现下跌,但幅度远小于澳洲大城市。因为奥克兰和新西兰的住宅市场依然供不应求,是由于中国收紧外汇管制、海外买家禁令和其他抑制房产投资的政策才导致奥克兰放市场遇冷。当前澳洲和新西兰房价的强相关性较弱。

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逸居:新西兰央行和商业银行降息后,Westpac银行马上预测明年新西兰房价会上涨7%。您怎么看?

 

Frank Chen: 我认为新西兰房地产市场更多是回暖而不是大幅上扬。

 

新西兰房价上涨,从宏观来看需要两个前提。

 

 

第一是美国、日本和欧洲等主要经济体全面实行量化宽松。我预计这一时间点大概会在2020年下半年或2021年上半年。

 

 

第二,灰犀牛事件不会发酵。黑天鹅事件是极其罕见的、出乎人们意料的风险,这个概念人们比较熟悉。

 

灰犀牛事件”是太过于常见以至于人们习以为常的风险,当前国际上比较重大的灰犀牛事件包括当前的中-美争端、英国硬脱欧、民粹主义、宗教极端主义、国际经济秩序调整(比如美国威胁退出WTO)。

 

 Frank Chen

 

如果灰犀牛事件不发酵,且全球主要经济体实行量化宽松,新西兰的房价必将会上涨。鉴于全球主要经济体实行量化宽松的时间点可能是在2020年下半年或2021年上半年,我认为在新西兰买房最好的时间点是今年下半年和明年上半年。

 

逸居:如果全球主要经济体在2020年下半年开始实行量化宽松,但新西兰工党成功连任,并继续出台政策抑制房产投资,新西兰的房价也会上涨吗?

 

Frank Chen: 工党无法独自对抗全球大势。如果全球主要经济体都实行量化宽松,那新西兰自己的政策从宏观上对房价走势影响不大,但会在短期内造成一定震荡。但房价应该是螺旋上升,而不是直线上涨。

 

 

逸居:我们再回到澳洲中低收入在首次购房仅需5%首付这一政策。这一政策是否会对新西兰市场产生一定的影响?

 

Frank Chen: 首先, 澳洲当前官方指导利率是1.5%,且还可能进一步降息。在大选前又推出的5%首付购房的政策影响是非常巨大的。

 

如果一个国家采取低息、低首付和量化宽松的政策,那么房价和资产价格肯定会上行。

 

 

在2008年全球金融危机之后,澳州央行是世界上少数几个没有实行零利率或负利率的主要央行之一。它也没有像美联储或欧洲央行那样大规模购买债券或扩大资产负债表。那么在澳洲当前经济不景气的情况下,实行量化宽松的可能性还是存在的。

 

其次,新西兰其实也有购房只需5%首付的政策,只不过是共享产权。

 

BNZ银行在今年与YouOwn签署了合作协议,针对的群体是警察、护士、教师、药剂师和消防员这类社会劳动者。YouOwn会帮助买家凑够20%的首付。

 

如果一对夫妇只有8%的首付,余下的12%将由YouOwn来承担,但每个家庭缴纳的首付不得低于5%,且家庭年收入要达到12万纽币。

 

 

如果澳洲的5%首付政策试点成功,新西兰很可能会跟进。因为很多新西兰人都有还贷能力,只是凑不齐首付。届时新西兰的租房人就会变成买房人,这对房市肯定是利好。


逸居:今年奥克兰房价延续了去年的下跌态势,但其他新西兰主要城市房价却出现了上涨。为什么会出现这种现象?是房产投资客从奥克兰转战地方了吗?

 

Frank Chen: 有两个原因。

 

1)除了投资客,还有一些人因为奥克兰生活成本太高,离开奥克兰,搬到地方居住。比如教师就是其中一个人群。这一群体也拉升了地方的住宅需求。

 

2)另一个原因是新西兰地方也缺少优质房产,地方的房子选择比奥克兰还少。一些人卖掉奥克兰的房产,拿着现金去陶朗加等地买房,必然抬高当地优质住宅的价格。

 

逸居:谢谢Frank接受我们的采访!

 

Frank Chen:不客气!祝大家2019好运!

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